土地 遺産相続

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親の土地を遺産相続する事になった

土地 遺産相続

 

親や親族が亡くなり急に土地を相続する事になった…だけど実際もう持ち家はあるし、処分に困ったなぁという人はこの世の中にどれだけいるのでしょう?実は土地を遺産相続してその処理が面倒で困っているという人は結構いるんです。

 

色々な理由はあるにせよ、その土地を活用するという人もいる事はいるのですが大体は遺産相続した土地の売却を検討する人の方が多いでしょう。

 

ただ注意して欲しいのは遺産相続によって取得した土地などの不動産を売却する場合、売却の流れや売却時に発生する費用などが通常の売却とは異なる場合があります。

 

相続した不動産の売却で損しない為には売却の流れや売却時の費用を知っておいた方が絶対良いです。

 

土地を遺産相続したら売却しないと損?

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土地を遺産相続によって取得した場合、遠方にあったり、手続きが難しくて面倒だったり、使用する目的が決まっていないなどの理由で放置されている人も少なくないでしょう。

 

ただ遺産相続によって取得した土地などを放置してしまうといくつかデメリットが出てきます。

 

固定資産税がかかる

 

放置したままだと、不動産の資産価値が下がる

といったデメリットが考えられます。

 

固定資産税がかかる

 

 

まず不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。固定資産税は『固定資産税評価額×1.4%』という計算式にて計算することが出来ます。

 

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地の場合、固定資産税は『3,000万円×1.4%=42万円』になります。

 

という事は、ただその土地を所有しているだけで、年間42万円の固定資産税がかかります。

 

【2016年12月28日現在】

 

放置したままだと、不動産の資産価値が下がる

 

 

これは土地よりも家屋などに当てはまる事ですが、基本的に不動産は築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。つまり、遺産相続によって取得した不動産は放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまいます。

 

よって、遺産相続などで取得した不動産を活用されていない人は、こういったデメリットを回避する為に、放置ではなく売却を考えた方が良いと言えるでしょう。

 

遺産相続によって取得した土地の売却

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では、遺産相続によって取得した土地などの不動産を売却した場合の流れを知っておきましょう。

 

1 相続登記をする

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分名義に変更する必要があります。

 

相続の申請書類

相続の種類によって異なります。詳しくは法務省のホームページなどを確認すると良いでしょう。

 

相続登記の期限は?

法律上では、いつまでに相続登記をしなければならないというルールはありません。しかし、相続登記をしなければ売却も出来ないので、売却を考えているのであれば、早めに手続きをすると良いでしょう。

 

相続登記は簡単?

相続登記は基本的に相続者自身で行うことが出来ます。しかし、相続の種類によって用意する書類が複雑だったり、手間がかかる場合もあるでしょう。従って、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した方が面倒ではないかと思います。

 

2 相続した不動産売却の流れ

相続登記手続きが出来たら、その後の不動産売却の流れは通常の不動産を売却した場合の流れと同じになります。

 

具体的な流れは

@相場を知る
A物件に関する資料を用意
B対象物件の査定を依頼
C不動産仲介業者を選び、媒介契約を結ぶ
D売却希望価格を決定して売却活動開始
E購入希望者と交渉
F売買契約を結ぶ
G決済後、不動産を引き渡す

といった流れになります。

 

土地売却の基本は相場を知る事

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土地を売却する流れですが、基本的には建物を売却するときと同じです。土地の査定を依頼し、最終的に仲介を依頼する不動産業者と媒介契約を結び、建物と同じ様に不動産業者はREINS(レインズ)に掲載して、飼い主を探します。

 

ここで建物と異なるのは、建物が一般個人をメインの売却相手に売り出すのに対し、土地は個人だけでなく、ハウスメーカーや工務店も探しているので、それらに「建売用宅地としていかがですか?」という営業をする不動産業者もある点です。

 

また、更地に建物を新築する目的の飼い主は、場合によっては契約前に測量を入れたりすることもあります。

 

買主の買い付けが入れば、価格などの条件を交渉し、契約〜引き渡しという流れは建物の売買と何ら変わりはありません。

 

遺産相続した不動産の売却時に必要な費用

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土地など不動産を相続する為にかかる費用

 

まず、相続によって不動産を取得する場合、次のような費用が掛かります。

 

@相続税

 

不動産を相続する場合は時価ではなく、『固定資産台帳や路線価』などから算出した評価に対して課税されます。

 

相続税は以下の計算式にて計算することが出来ます。

 

相続税額=(全ての財産額-基礎控除額)×相続税率

 

基礎控除とは?

 

そもそも基礎控除とはどの様なものでしょうか?

 

財産を相続したから相続税がかかると思っている人は多くいる様なのですが正しくは、相続税は相続した財産が一定額を超えた場合に初めて発生します。

 

という事は一定額以内であれば発生しないのです。基礎控除額とは、その一定額の事を指します。例えば、相続する財産の全額が1億円の場合、相続税がかかるのは1億円全額でなく、『1億円-基礎控除額』の金額になります。

 

つまり、基礎控除額が大きければ課税される金額も少なくなるのです。

基礎控除額の計算式は

 

3,000万円+600万円×相続人数』、最高税率は55%です。

 

相続財産が1億円で相続人が1人の場合相続税がかかる金額

 

『1億円-(3,000万円+600万円×1)=6,400万円』

 

結果、支払う相続税額

 

6,400万円×30%(税率)-700万円(控除額)=1,220万円

 

という事になります。

【2016年12月28日現在】

 

A相続登記時の費用

 

自身で相続登記をする場合、以下の費用が発生します。

登記事項証明書代      :600円/1物件

 

戸籍・住民票・評価証明書代 :数千円

 

登録免許税         :固定資産税の1,000分の4

 

その他実費など

 

尚、弁護士などの専門家に依頼する場合、依頼内容や相続の種類によって費用が変わりますので、数社から見積もりを取得し、比較してみると良いでしょう。

 

不動産売却時にかかる費用

 

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土地の売却を不動産会社に依頼し、制約された場合は仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、不動産業者の仲介に対する報酬であり、成功報酬でなければなりません。

 

その為、制約していないのに、相談料やコンサルティング料などの名目でお金を収受することはできません。

 

それ以外には印紙税抵当権抹消の登録免許税譲渡所得税住民税などの税金もかかりますのでしっかり確認しておきましょう。

 

相続税の取得費加算の特例

 

土地を売却する際に売却益が出た場合、不動産譲渡所得税が課税されます。しかし、遺産相続によって取得した土地の場合、『相続税の取得費加算の特例』を利用する事により、不動産譲渡取得税を安くすることが出来ます。

 

相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算する事によって、譲渡益を抑えることが出来ることになります。結果として、税金の軽減につながります。

 

特例を受けるための条件

 

相続により財産を取得した者である

 

その財産を取得した者に相続税が課税されている

 

その財産を、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している

 

という3つが条件となります。

 

少しでも高額で土地を売却するためのコツは?

 

遺産相続した土地を売却するなら、やっぱりより高額で売却をしたいというのが本音でしょう。

 

ただ売却と言ってもどうすれば良いのか…どこの不動産業者がより高く売却してくれるのかって全然分かりません。わざわざ、複数の不動産業者の所へ行くのも話を聞いたり、書類を記入したりが面倒です。もっと簡単に土地を査定してもらえないものなのでしょうか?

 

土地査定の依頼先はどう選ぶ

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まず土地を売却するに当たり、まずは相場を知らなければなりません。相場よりもかなり高い価格を設定すると売れないし、安く設定すると損をします。その為に行うのが土地の査定です。

 

土地には、そもそも同じものが存在する事はありません。立地条件、土地自体の特徴などにより、価格が異なります。また、売却時期によっても土地の価格は異なるので、市場の動向も踏まえながら価格設定をしなければいけません。

 

では土地の査定をするとしてどこに依頼をすべきなのでしょうか。依頼先として考えられるのは不動産業者不動産一括査定サイトの2つです。

 

大手不動産業者の場合、取引実績が豊富で幅広いネットワークを持っているというメリットがあります。またネット検索をすればすぐに使途を見つけることが出来て、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。ただ査定価格については各社で設定された基準ベースに算出されるケースが多い様です。

 

ただやっぱり何社も足を運ぶのがセオリーと分かっていても実際面倒だなぁ…そんな人こそ一括査定サイトを利用すると楽チンなんです。

 

一括査定サイトを利用すると楽チン

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不動産一括査定サイトのメリットを紹介しましょう。

 

1 無料で利用できるので、手軽に査定依頼が出来る

不動産一括査定サイトの利用は何と無料なので、手軽に査定依頼をすることが可能な点はメリットでしょう。

 

実際に売却するのを検討している訳ではないが、「ちょっと気になったからどれくらいで売れるのか調べてみたい」という時に利用することが出来ます。

 

2 複数の不動産会社に査定依頼を出せる

もう一つ、これが一番のメリットだと思います。それは一度の入力操作で複数の不動産会社に査定依頼を出せる事です。査定依頼は、一社ではなく複数の会社に依頼するのがセオリーですが、その作業をネット上で完結させることが出来るのです。

 

大体、どこのサイトも数十社が登録されており、サイトによっては1,000社以上という所もあります。登録されている会社全部に査定依頼を出せますし、自分が選択をした会社にだけ依頼をする事も可能なんです。

3 キャッシュバックキャンペーンなどやっている場合もある

これはオマケ的なメリットかも知れませんが、不動産一括サイトによっては数万円分の商品券など豪華プレゼントがもらえるといった、キャッシュバックキャンペーンが開催されている事もあります。

 

ただし、キャッシュバックしてもらう為には査定依頼をした会社と媒介契約を締結した場合、売却が成立した場合などの条件が設けられているのでしっかり確認しましょう。

 

イエイが一番オススメ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

 

数ある不動産一括査定サイトの中で、管理人がオススメするのは『イエイ』というサイトです。

 

土地を高く売るなら絶対にチェックして欲しいのがイエイです。イエイは全国1,000社以上の不動産会社に一括で査定を無料で依頼できるんです。

 

1,200社もある訳ですから大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されていることが最大のメリットでしょう。

 

しかも机上査定と言ってわざわざ家に来てもらう必要もなく、ネットで情報を入力するだけで、即、査定額を比較できてしまうんです。査定額を比較する事であなたの持ち家を今一番高く評価してくれている会社が一目で分かるのです。

 

過去には500万円以上の差が出た実績もあるので、少しでも高く売却を考えているのであれば一度は試して欲しいですね。

 

少しでも高く売却して欲しい

土地 遺産相続

 

遺産相続で取得した土地とは言っても元は自分が住んでいた思い出深い土地だちう人もいれば、せっかく親が自分に遺してくれたものだから、と色々な思いを持って土地を売却しようと決意したのだと思います。

 

だからこそ、土地の売却で失敗して欲しくない、安く売って損をして欲しくありません。少しでも相続した土地の処理に悩んでいるのであればイエイの無料査定を試してみましょう。きっとあなたの悩みを解決してくれるはずです。

 

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相続税とは

遺産相続 相続税

 

親族などが亡くなった際に、その人の所有していた財産が、配偶者や子供、孫などの世代へと受け継がれます。この時に発生するのが相続税であり、遺産相続の対象となった人に、支払いの義務が生じます。

 

なぜ相続税という税金の徴収が必要なのか、その理由の一つとして、富の再分配を行う為ということが挙げられます。

 

一部の人に資産が集中することがない様、裕福な人から税金を徴収し、行政サービスの原資とする、というものです。また、もう一つの理由として、遺産相続は労働によって得るものではなく、不労所得であるという点が挙げられます。

 

通常、土地などを売買し、利益が生じれば、その金額に応じた所得税がかかりますが、相続では発生しない為、それを相続税で補うといった形です。

 

相続税には基礎控除がある

遺産相続 相続税

 

相続税は必ず発生するというものではなく、基礎控除が設けられており、財産総額によっては相続税申告の必要がなくなります。亡くなった方が残した資産の総額が、定められたボーダーラインを超えていなければ、非課税となるシステムです。

 

また、この基礎控除の設定額よりも多い場合でも、規定の資産額を超えた部分だけが、相続税の課税対象となります。この基礎控除額のボーダーラインは、平成27年1月1日に大幅に改正され、3,000万円+600万円×法定相続人の数、という計算になりました。

 

仮に配偶者や子供などの法定相続人が4人いる場合、この計算式に当てはめると、基礎控除のボーダーラインは5400万円ということになります。

 

申告する基本的な手順

遺産相続 相続税

 

基礎控除額のボーダーラインを超えた遺産相続では、その超過分について税金が発生しますので、申告の必要が生じます。

 

まず、遺産相続の内容を明確にし、その総額から基礎控除額を引き、課税対象となる金額を算出します。そして、一人一人の遺産相続額に応じて、それぞれが支払わなければならない金額を計算します。

 

その後、申告書を作成する必要がありますが、これは一人一人ではなく、相続を受ける人全員分を、一つの申告書としてまとめます。

 

申告書を作成したら、税務署に持っていき、そのまま問題なく受理されれば、手続き完了となります。申告書に記入漏れがあったり、数字が合わないなどの問題がありますと、受理されないということになりますので、注意が必要です。

 

相続税の計算方法

相続税 税額控除

 

まず相続税を計算するには、まず課税される相続財産の額を確定します。これは相続財産の評価額に、相続時、精算課税制度が適用される財産の額と、相続発生前3年以内の贈与財産額を加え、相続負債や非課税財産や葬祭費用の額を引いたものです。

 

次に相続財産の額から基礎控除額を引いて、課税遺産総額を算出します。基礎控除額のほうが大きければ、相続税は発生しません。

 

次に課税遺産総額が法定相続分に応じて相続されたと仮定して、税率表から各相続人の負担すべき相続税額を計算します。この合計が相続税の総額になります。

 

最後に相続税の合計額を、実際の相続額に応じて按分します。このとき各相続人は、条件次第で税額控除を受けられる場合があります。

 

相続税が軽減できる6つの控除とは

相続税 税額控除

 

相続税が軽減できる控除として、配偶者控除未成年控除障害者控除相次相続控除贈与税額控除外国税額控除の6つが挙げられます。はじめの3つは相続人の立場や状態による控除、後の3つは税額の重複を避けるための控除といえます。

 

特に手厚く保護されているのは配偶者で、基本的に法定相続分までの全額が控除されます。法定相続分以内なら、いくら遺産を相続しても税金は発生しません。また法定相続分を超えていても、相続した財産が1億6千万円までなら無税となります。

 

未成年控除は、相続時に20歳未満である人が法定相続人となる場合に適用されます。税額から控除されるのは、相続人が満20歳になるまでの年数に10万円をかけた額です。

 

税額控除の内容

相続税 税額控除

 

障害者控除は障害者が法定相続人となる場合に適用されます。控除されるのは、相続人が満85歳になるまでの年数に10万円(特別障害者の場合は20万円)をかけた額になります。

 

相次相続控除は、1次相続から10年以内に2次相続が起こった場合に適用されます。全額が控除されるわけではありませんが、相続税の一定割合が控除され、負担が軽くなります。

 

贈与税額控除は相続前に支払った贈与税の額が控除される規定です。また外国税額控除は、財産が外国にあって外国の相続税が課された場合、その額を控除できるという規定です。いずれも同じ財産に対して二重に課税されないための措置です。これらに該当する方は、忘れずに申告することが大切です。

 

相続放棄とは

相続税 相続放棄

 

相続放棄とは文字通り、遺産の相続を放棄することを指します。

 

相続放棄をする理由というのは様々なものがあり、ひとつは資産よりも負債が多い場合、負債を譲り受けたくないがために放棄をするというものがあります。

 

次に遺産に対して分け合う人間が多く話し合いで揉めそうになった場合には、放棄をして揉め事から回避をするというものもあります。負債ではないものの結果的に負債になりえてしまいそうなものを相続しないというものがあり、不動産などがこれにあたります。

 

地方の土地や建物というのは資産として扱われても、売ることも手放すこともできなければ固定資産税だけがかかり続ける負債となってしまうことになるので、このような場合、相続放棄をすることもあります。また相続放棄をした場合、その本人は相続税の影響を受けなくなります。

 

相続放棄者の有無による相続税の違い

相続税 相続放棄

 

相続を放棄した人が出てくれば、相続税も変わってくるので注意が必要です。

 

例えば5人で遺産を分け合うところを一人が権利を放棄した場合、遺産は4人で分け合うことになりますが相続税に関しても5人で支払うところのものを4人で支払うことになるので一人あたりの負担は増えるということになるのです。

 

その為、相続税のことを考えると下手に遺産を受け取るよりは放棄をしてしまったほうが、結果的には楽ということもあり得るということです。

 

遺産を受け取る側も放棄をする人が増えれば有利になると考えるのではなく、相続放棄者の有無によって相続税の負担が変わってくるということを理解しておかないと後で思った以上の税金を取られてしまうということになります。

 

相続放棄と相続税の計算で注意すべきこと

相続税 相続放棄

 

基本的に相続を放棄してしまえば相続税の負担はなくなるのですが、放棄した場合であっても生命保険金や死亡退職金といったみなし相続財産を受け取ることは可能となっているので、ここで基礎控除を超える金額を受け取ることになった場合には税金を納める必要があるので注意をしておきましょう。

 

簡単に言えば何らかの資産を譲り受けたのであれば相続税が発生する可能性があるということであり、一切を放棄して何も受け取らなければ税金も発生しないということになるのです。

 

その為、相続放棄をして何も受け取っていないというのであれば特別何かに気をつける必要はありませんが、何らかの資産を受け取ったときには相続税の基礎控除内に収まるのかよく計算をしておく必要があります。

 

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生前贈与とは

遺産相続 生前贈与

 

生きているうちに財産を譲ることを生前贈与と言い、その目的は遺産相続における相続税を減らすことにあります。死後に渡たされる財産のいくつかをあらかじめ生前に渡しておくことで、相続財産を減らし相続税も減らすことができるのです。

 

また、相続に比べて自由度が高いのが贈与とされています。それは遺言書がある場合には遺言書で指定されている人、遺言書がない場合には配偶者や子供などの法定相続人が相続が可能な人と定められているのに対し、贈与は相手を問わず、財産をあげたい人ともらいたい人がいれば贈与が可能になるからです。

 

このようにメリットが多い一方で、税務署から本当に贈与だったのか名義貸しだったのか問われるケースがありますので注意が必要です。

 

生前贈与の注意点

遺産相続 生前贈与

 

相続税対策にもなる生前贈与ですが、これが成立するにはあげる人ともらう人の間で合意があることもらった人が財産を自由に管理や使用できる状態にあることです。生前贈与が問題になるのは贈与した人に相続が発生し、税務署が行う遺産相続の相続税調査で贈与か名義貸しか問われるところです。

 

税務署としては名義貸しである方が相続税を多く徴収できるので、贈与をあまり認めたくない事情があるようです。ですから税務署は生前の預貯金のお金の流れを銀行などに情報開示を求めては徹底的に調べます。

 

そこで税務署に認めさせるには、上記以外にも贈与契約書などの書類で証明できたり、もらった人が贈与税の申告をしていること、自分で通帳や印鑑を所持しているなどがあれば、生前贈与を否認されるリスクは少なくなります。

 

生前贈与の運用方法

遺産相続 生前贈与

 

上記で述べているように、生前贈与にはもらった人がきちんと使っている、または運用しているという事が大事なわけですが、その事実を作るのに効果的な方法がいくつかあります。それは生命保険を使った暦年贈与、子供NISA、住宅取得等資金の贈与、教育資金の一括贈与、結婚・子育て資金の一括贈与などが挙げられます。

 

上記の暦年贈与では、1年間で受け取る人1人当たり110万円贈与しても贈与税がかからないメリットがあります。

 

これを例えば孫が祖父母から暦年贈与でもらったお金を、上記の生命保険の支払いや子供NISAの投資資金で活用することで、遺産相続における相続税の節税だけではなく,贈与税の節税対策にもなるのです。

 

この様に遺産相続における節税対策だけではなく、しっかり活用してこそ生前贈与は生かされると思われます。

 

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