持ち家 マンション 離婚

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持ち家あるのに離婚することになった

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離婚をするとなった時に一番問題になるのって知ってますか?色々、大変なことはあるのですが一番の問題は持ち家・マンションです。夫婦が離婚をする際には本当に多くの手続きが伴いますが、その中でも特に面倒なものは、持ち家・マンションなどの不動産なんです。

 

不動産は財産に当たりますので財産分与の対象となります。これに住宅ローンや登記名義の変更、また慰謝料など他の手続き交渉事などが絡まってくると、至極面倒な処理が必要になります。

 

まずは離婚に伴う持ち家には住宅ローンはほぼ絡んでくると思いますので、住宅ローンが残る持ち家の処理についてどのような選択肢があるのか注意点なども踏まえて見ていきましょう。

 

 

離婚後も持ち家に住み続けるとしたら

夫:住み続ける|名義:夫のまま

 

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夫が自分名義で住宅ローンを組んで、家の所有権登記も夫名義で行うという、一般的なパターンで購入し、離婚後も夫がその家に住み続ける場合。

 

この場合は離婚に伴う財産分与など、その他の手続きなどで夫、妻双方に意義がない場合は、夫がそのまま持ち家に住み続けるにあたり何ら問題はないでしょう。その他の財産でしっかりと財産分与が済めば全く問題はないです。

 

ただ一人には広く家族の想い出が染みついた家に住むという事はとても寂しい気持ちになる事は間違いないと思いますのであまり一人で住み続ける方はそう多くない様です。

 

妻子:住み続ける|名義:妻に変更

 

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このケースは少し面倒になるかと思います。

 

持ち家を返済中の債務も含めて完全に妻のものにし、登記上の所有権と共にローンの責任も妻に変更するには、ローンを契約している金融機関の承諾が必要となるからです。

 

金融機関側は夫の信用でローンを組んだので、その相手を変更するには新たに妻がそのローンを提供するだけの信用があるのか審査しなければいけないからです。その為、妻にローンの名義を変更するには十分な安定した収入を妻が得ているかどうかが重要となるのです。

 

正直難しいですが、各金融機関によって対応が異なるのも事実ですので、まずは各金融機関の担当者に相談するのが良いでしょう。

 

注意するべき点は、

夫婦だけの口約束で話がつくことではないので妻がローンの借り換えをする場合は最初から金融機関を交えて話し合いの場を持ちましょう。

 

勝手に不動産の登記上の所有者を妻に変更した場合、契約違反となりローン残債の一括請求を求められる場合や、強制的に競売の手続きを取られてしまう恐れがありますので、勝手な判断を取らない様にしましょう。

 

妻子:住み続ける|名義:夫のまま

 

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子供がいる家庭に多いのはこのケースでしょう。

 

妻が子供の親権者となり、養育費をもらう代わりに夫が住宅ローンを支払い続けるというパターンがも多いかと思います。

 

この場合の注意するべき点はローン契約上、ローンの名義人がその家を使用しなくなることで契約違反となり、住宅ローンの契約者である夫が出ていく場合は、金融機関が一括返済を求めてくる可能性があるという点です。

 

金融機関側には黙っておくという方法もあるかもしれませんが、もしバレてしまった場合に家を出されるのは妻や子供ですし、今後の金融機関との付き合いを考えた場合はリスクが高いです。

 

妻が連帯保証人の場合

 

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もう1つの注意すべき点は夫が住宅ローンを滞納するというリスクです。

 

離婚時の話し合いでは、子供が成人になるまでは払い続ける、慰謝料の代わりに払い続けるなど、書面に書いて約束するかも知れませんが、実際は滞納するケースは良くあります。

 

約束はしたものの、本人が住みもしないのに、毎月高額なお金を何十年にも渡り支払い続けるのはモチベーションの低下は勿論、新しい家族が出来てしまえば非常に困難で滞納の可能性はさらに高まります。そうなった場合は強制的に追い出され競売にかけられるのがオチです。

 

妻が連帯保証人になっている場合はこの様に妻側のリスクが高いのです。

 

連帯保証人というのは、主債務者(夫とした場合)がローンなどを弁済できない場合に代わって弁済責任がある人の事です。通常の保証人と違い『連帯』という言葉がつく保証人はその責任の度合いが高く、ほぼ主債務者と同じ様な責任が問われます。連帯債務者もほぼ同様で、債権者に弁済を求められれば全額の弁済が必要になります。

 

妻が連帯保証人もしくは連帯債務者になっている場合、これを解除するには金融機関の承諾が必要となります。離婚したからといって勝手に解除され、責任を逃れられないのです。

 

その為、名義が夫のままで妻が住み続ける場合が離婚時に一番面倒なことが起こりやすいと言っても過言ではないでしょう。

 

持ち家は離婚時に売却!

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上記の様に持ち家にどちらかが住み続けるという選択肢や財産分与を行うとなると、処分が難しくなってしまいますので売却して清算するのが一番シンプルで後腐れのない方法でしょう。

 

売却をする事で、住宅ローンの契約を終了できますし、連帯債務者・連帯保証人からも解放されます。リスクなく新生活をスタートしたい場合は、売却で話を進めましょう。

 

ただ売却と言ってもどうすれば良いのか…色々な不動産がある中でやっぱり売るなら少しでも高く売りたいですよね。けどどこの不動産業者が高く売却してくれるのかって全然分かりません。いちいち、複数の不動産業者の所へ行くのも話を聞いたり、書類を記入したりが面倒です。

 

持ち家査定の依頼先は大きく分けて2つ

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まず持ち家やマンションを売却するに当たり、まずは相場を知らなければなりません。相場よりもかなり高い価格を設定すると売れないし、安く設定すると損をします。その為に行うのが不動産の査定です。

 

不動産には、そもそも同じものが存在する事はありません。立地条件、物件自体の特徴などにより、価格が異なります。また、売却時期によっても不動産の価格は異なるので、市場の動向も踏まえながら価格設定をしなければいけません。

 

では不動産の査定をするとしてどこに依頼をすべきなのでしょうか。依頼先として考えられるのは不動産業者不動産一括査定サイトの2つです。

 

大手不動産業者の場合、取引実績が豊富で幅広いネットワークを持っているというメリットがあります。またネット検索をすればすぐに使途を見つけることが出来て、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。ただ査定価格については各社で設定された基準ベースに算出されるケースが多い様です。

 

ただやっぱり何社も足を運ぶのがセオリーと分かっていても実際面倒だなぁ…そんな人こそ一括査定サイトを利用すると楽チンなんです。

 

一括査定サイトを利用すると楽チン

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不動産一括査定サイトのメリットを紹介しましょう。

 

無料で利用できるので、手軽に査定依頼が出来る

不動産一括査定サイトの利用は何と無料なので、手軽に査定依頼をすることが可能な点はメリットでしょう。

 

実際に売却するのを検討している訳ではないが、「ちょっと気になったからどれくらいで売れるのか調べてみたい」という時に利用することが出来ます。

複数の不動産会社に査定依頼を出せる

もう一つ、これが一番のメリットだと思います。それは一度の入力操作で複数の不動産会社に査定依頼を出せる事です。査定依頼は、一社ではなく複数の会社に依頼するのがセオリーですが、その作業をネット上で完結させることが出来るのです。

 

大体、どこのサイトも数十社が登録されており、サイトによっては1,000社以上という所もあります。登録されている会社全部に査定依頼を出せますし、自分が選択をした会社にだけ依頼をする事も可能なんです。

キャッシュバックキャンペーンをやっている場合もある

これはオマケ的なメリットかも知れませんが、不動産一括サイトによっては数万円分の商品券など豪華プレゼントがもらえるといった、キャッシュバックキャンペーンが開催されていることもあります。

 

ただし、キャッシュバックしてもらう為には査定依頼をした会社と媒介契約を締結した場合、売却が成立した場合などの条件が設けられているのでしっかり確認しましょう。

 

イエイが一番オススメ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

 

数ある不動産一括査定サイトの中で、管理人がオススメするのは『イエイ』というサイトです。

 

不動産を高く売るなら絶対にチェックして欲しいのがイエイです。イエイは全国1,000社以上の不動産会社に一括で査定を無料で依頼できるんです。

 

1,200社もある訳ですから大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されていることが最大のメリットでしょう。

 

しかも机上査定と言ってわざわざ家に来てもらう必要もなく、ネットで情報を入力するだけで、即、査定額を比較できてしまうんです。査定額を比較する事であなたの持ち家を今一番高く評価してくれている会社が一目で分かるのです。

 

過去には500万円の差が出た実績もあるので、少しでも高く売却を考えているのであれば一度は試して欲しいですね。

 

少しでも高く売却して欲しい

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折角、手に入れた持ち家を離婚で失わなければならないというのは本当に悔しかったり悲しかったり様々な思いに溢れていると思います。

 

だからこそ、持ち家の売却で失敗して欲しくない、安く売って損をしてほしくありません。少しでも持ち家の処理に悩んでいるのであればイエイの無料査定を試してみましょう。そして、新しい人生を少しでも気持ちよくスタートしましょう。

 

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住宅ローンは財産分与の対象となる?

住宅ローン 財産分与

 

財産分与をする対象になっている家屋などに住宅ローンの残債が残っているときには、その家屋などの不動産が持つ本来の価値から残債の金額を差し引くことによって割り出された金額が、その家屋などの不動産の正味の価値であるということになりまます。

 

例え、その家屋などの不動産を売ったとしても、売却代金の中から優先的して住宅ローンの残債の支払いに充当されることから、住宅ローンの残債が残っている金額については、その時点では自分たちが所有する財産になっていないということになります。

 

そういった意味では、住宅ローンの残債に関しては財産分与の財産の価値を減らすという影響を与えるという意味では対象となるとも考えることができます。

 

離婚の際の住宅ローンは価値を知って売却を検討

住宅ローン 財産分与

 

残念ながら離婚に至り、二人が住んでいる家屋などを財産分与する場合は、その家屋の財産的な価値を前もって知っておいてから売却することを検討する必要があります。

 

財産分与の割合が五分五分の夫婦が離婚するときには、第三者に家屋などの不動産を売却するときには、売却して得られたお金を残債と売却費用を差し引いて残った金額を、夫婦で半分ずつ分け合います。

 

一方で、夫婦のどちらかがその家屋に住み続けるときには、残債の金額を差し引いて割り出した金額の半分を家を出る相手に支払って、住み続ける方が住宅ローンを支払っていくのが一般的です。

 

また、財産分与により住宅ローンを支払っていく人が変わったとしても、金融機関の承諾を得て名義人の変更の手続をしない限り、離婚した人同士の変更に過ぎないことになります

 

アンダーローン・オーバーローンだった場合

住宅ローン 財産分与

 

住宅ローンの残債が家屋などの不動産が持つ価値より高い状態のことをアンダーローンといったり、オーバーローンといったりします。

 

この場合は不動産を売却したときの金額から住宅ローンの残債の金額を差し引いて割り出された金額がマイナスの金額になるので、ほとんどの判決で、このような家屋などの不動産が持つ価値はゼロであるものとして取り扱われます。

 

その為、アンダーローンやオーバーローンの状態の不動産は離婚したときの財産分与の対象にはなりません。また、残債を分け合うような判決が下るようなこともありません。

 

その家屋に住み続ける人の方が返済を継続し、その家屋を出て行く人の方は、金銭の授受がないということになります。

 

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連帯保証人と連帯債務者の違いとは

住宅ローン 連帯保証人

 

連帯債務者とは、言葉どおりに解釈すると、債務を連帯して負っている人ということになります。債務を連帯して負うことになるので、住宅ローンを組んでいる本人と、連帯債務者のそれぞれが、同じ住宅ローンの債務に対して同様に責任があることになります。

 

本人と一緒に債務を負担する連帯債務者は、金融機関からいつでも返済することを請求されることがあります。そして、それぞれが負担する割合に応じた住宅ローン控除という措置を受けることもできます。

 

連帯保証人は、債務を連帯して保証をする人ということになります。連帯保証人は、保証だけを行う立場なので、本人が返済を滞らせた時点で、はじめて債権者から返済することを求められることになります。

 

連帯保証人の支払い義務と責任

住宅ローン 連帯保証人

 

連帯保証人は、債務者と同じ責任を負うことになる為、債務者がまだ支払うことができる状態であったとしても返済することを請求されることもあり得ることになります。

 

そして、債務全体に責任が及ぶことになるため、関係する損害賠償や利息などについても支払い義務が生じてしまいます。強制執行について契約書で定めていれば、債務者の滞納が発生したら即座に強制執行されることもあり得ます。

 

連帯保証人は原則として簡単に辞退することはできません。しかし、法律で住宅ローンの返済については時効が定められていて、主な債務者が完済したり、裁判の確定した判決が出てから十年が経つと責任がなくなり取り立てをされることはなくなります。この事を時効の援用と呼びます。

 

共有名義や連帯保証人のままにしておいた時のトラブル

住宅ローン 連帯保証人

 

離婚する前に不動産を夫婦の共有名義のままにしておいたときは、離婚をして新たな生活を開始するためにマンションなどの不動産を購入する目的で住宅ローンに申し込んでも、審査に落ちてしまうというトラブルが発生する可能性があります。

 

住宅ローンの審査を金融機関が行うときに、別の金融機関で融資を受けているかどうかを必ず確認するためです。

 

夫名義のが住宅ローンの連帯保証人に妻がなったままだと、離婚したときに前の夫が住宅ローンの返済を滞らせた時に、その滞納が何十年も経過した後だった場合も、債務が残っている限りは、お金を貸し出している金融機関から妻に方に請求が求められることになり、妻に支払い義務が生じるというトラブルが発生する可能性があります。

 

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不動産の所有名義と住宅ローン名義について

住宅ローン 名義変更

 

不動産を購入することになった際、例えば夫婦で共同購入するのなら、その不動産の名義は共有名義となります。共有名義のメリットは、住宅ローン控除、そして売却時の3,000万円特別控除を、二重に受けることができる、という点にあります。

 

共有名義であれば、これらの制度を有効活用することで、経済的に大きなメリットを受けることができる場合もあるでしょう。

 

逆にデメリットとしては、登記する際、また住宅ローンを利用する際などに発生する諸費用も二倍になる、ということが挙げられます。

 

また、一方が売却したいと考えても、もう一人の同意を得ることが出来なければ、その不動産を手放すことができません。共有部分の比率に関わらず、名義を所有する人間全員の、同意が必要となります。

 

夫婦間の合意だけでは住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローン 名義変更

 

収入状況に変化があったり、あるいは離婚などによって、夫婦で共有していた住宅ローンの名義を、変更しなければならない、という場合もあるでしょう。

 

夫と妻、それぞれが名義の変更に賛成していたとしても、金融機関の了承を得なければ、変えることができません。何故なら、金融機関は当初の共有名義という状況によって、返済が可能であると判断したからこそ、ローン契約を交わしたからです。

 

返済の確実性が損なわれる可能性があれば、金融機関は簡単には、名義変更に応じない、と考えられます

 

ただ、一般的には、夫婦の共有名義を夫側に名義変更する、という場合は、比較的金融機関の了承を得やすいとされています。妻側に名義変更するとなると、金融機関の了承を得るのは、より難しくなるといわれています。

 

住宅ローン名義の変更方法

住宅ローン 名義変更

 

なかなか簡単には変えられない住宅ローン名義ですが、どういった方法なら、スムーズに名義変更ができるでしょうか。

 

どういったケースであっても、金融機関の了承が必要なことに変わりはありませんので、まずはその点をクリアしなくてはなりません。

 

まずは該当の金融機関に、詳しく状況などを説明して、相談をする、というのが最初のステップとなるでしょう。返済についてのリスクや、債務者の収入、名義変更の動機など、それぞれのケースによって、対応方法は変わってくるでしょう。

 

結婚や離婚、子供の独立など、経済的な計画を見直さなくてはならない転機というのは、必ず訪れるものです。ローン契約の際には、しっかりとその後の計画を練り、無理のない形で返済できるようにしましょう。

 

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住宅ローンの残債がある場合:任意売却とは

住宅ローン 任意売却

 

抵当権が設定してある不動産を売ろうとした時には、住宅ローンの残高よりも高い金額で売ることが可能ならば、問題は何もないのですが、場合によっては、住宅ローンの残高が不動産を売ったときの価格より安くなってしまうことがあります。

 

かつては、残債を一括で返済しないと、その不動産を売却することは、できないものとされてきました。

 

任意売却とは、その不動産を売ったとしても全額住宅ローンを返済することができず、住宅ローンの残債がある状況で、債権者と債務者の間に不動産業者などの仲介者が介入します。

 

そして競売にかけずに不動産を債権者だけでなく債務者や、不動産を購入する人が納得できる形で取引を成り立たせる方法のことを指します。

 

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローン 任意売却

 

住宅ローンを返済するのが何かの事情で難しい状況に陥ってしまったとき、お金を貸し出している金融機関は、不動産を差し押えて、競売にかけて換金することになりますが、不動産を競売という方法で処分すると、落札価格が落札される日まで不明ですし、市場で販売する価格より、二割から三割安い価格になってしまうことが少なくありません。

 

任意売却だと仲介者が債権者と債務者の間に介入して、どちらにも満足ができる価格で取引を成立させることができるというメリットがあります。

 

任意売却は、一定の期間住宅ローンを滞納することになるので、信用情報機関に滞納した事実が登録されてしまいます。
信用機関に滞納したことが登録されてしまうと、およそ五年から六年ぐらい新しいローンを組めなくなるというデメリットがあります

 

ローン残債の支払い方法

住宅ローン 任意売却

 

任意売却の手続きを済ませた後に残ってしまった住宅ローンの残債については、原則としては一括で返済するか、分割払いにしなくてはいけません。

 

しかし残債は、担保物件がない無担保の債権ということになりますので、保証会社やお金を貸し出した金融機関としては、話し合いをして、その結果分割払いで少しずつ返済していくか、国に認定されている債権回収の専門会社に残債を回収することを委託するというのが一般的になります。

 

債権回収の専門会社に委託された場合は、債権回収の専門会社と和解に至るまで話し合いを重ねることによって、債務者の収入や生活などの状況によって返済計画が立てられることになります。場合によっては、債務が大幅に圧縮されたり、債務が全て免除されることもあります

 

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