路線価 実勢価格

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親が亡くなり不動産を相続する事になった!

路線価 実勢価格

 

「土地を売りたいけどどの様に進めたらいいんだろう?」

 

「土地をより高額で売る為にはどうしたらいいんだろう?」

 

親や親族が亡くなり急に土地を相続する事になった…だけど実際もう持ち家はあるし、処分に困ったなぁという方はこの世の中にどれだけいるのでしょう?実は土地を相続してその処理が面倒で困っているという方は結構いるんです。

 

また、せっかく売却するなら短期間に高額で売却したいと思われている方も多いでしょう。

 

今はインターネットですぐに調べられる時代です。ただ土地の評価額にはいくつか種類もあるみたいでちょっと複雑です。正直どれが土地評価額として正しいものなのでしょうか?

 

土地評価額の種類はどれぐらいあるの?

路線価 実勢価格

 

土地評価額には、一物四価(いちぶつよんか)と言って、4種類の価格がついています。

 

実勢価格

 

地価公示価格(公示地価)

 

路線価

 

固定資産評価額

 

特定の状況などによってそれぞれの価格が適用されます。ひとつずつ解説します。

 

実勢価格

 

実際に土地が売買される価格です。地価公示価格(公示地価)を参考にして不動産業者が提示する価格になります。

 

とにかく売りたいという事で値引きされたり、何が何でも欲しいという事で値段が上がったりもします。公的なルールのない価格です。

 

地価公示価格(公示地価)

 

国土交通省が公示する毎年1月1日現在の価格です。(発表されるのは3月下旬)2人の不動産鑑定士がそれぞれ調査をして、国土交通省の土地鑑定委員会が土地の価格を決定しています。

 

この工事価格を元に、路線価と固定資産評価額も産出されるので、とても大切な価格です。

 

路線価

 

土地の相続税及び贈与税の計算の元になる価格です。国税庁が毎年1回(8月下旬)に発表します。公示地価の80%が目安になります

 

固定資産評価額

 

市町村(東京23区は都)などの地方自治体が、固定資産税、不動産取得税、登録免許税などの徴税額を算出するときに用いる価格です。(価格決定は3年に1度の為、実際の土地の価格と誤差がある)
公示地価の70%を目安に決定されます。

 

結果的に地価公示価格(公示地価)が分かってしまえば、路線価と固定資産評価額が算出でき、地価(実勢価格)は地価公示価格(公示地価)を参考にしているが、様々な要因によって安くも高くもなるという事です。

 

実勢価格(地価)を無料で知るにはどうすれば良い?

路線価 実勢価格

 

実勢価格(地価)は、地価公示価格(公示地価)を参考にして、不動産業者がその土地の現在の相場を見ながら決定しています。ですから、不動産業者から教えてもらい尚且つ査定までしてもらえば良いという事になります。

 

大手の不動産会社の場合、取引実績が豊富であり、幅広いネットワークを持っている点でメリットがあります。またインターネットで検索すればすぐに使途を見つけることが可能で、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。

 

ただし、査定価格については、社内で設定された基準をベースに算出されるケースが多い様です。ただ、すぐに不動産業者を呼んでまで査定してもらうのは正直ちょっと気が引けます。セールストークをしてくる不動産業者もいますからね…。

 

「まだ売るかわからない」「とりあえず価格だけ知りたい」「価格が合えば売却したい」そんな場合がほとんどだと思います。

 

そんなあなたのために、ピッタリなサービスがあります。それが不動産一括査定サイトのイエイです。イエイの机上査定(WEB査定)なら、オンラインでたった60秒で、今知りたい土地の価格を提示してくれます。

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しかもこのイエイ、有料ではなく無料なので使わないと損ですよ。とりあえず今所有している土地の価格が知りたい場合は、無料査定を気軽に試してみて下さい。

 

実際に価格が分かれば今後の事をイメージしやすくなりますし、相場を知ることで、安く売ってしまって後で後悔する…という最悪の事態も防げるのではないでしょうか。土地の売却を失敗しない為にも、まずは無料査定を試してみましょう。

 

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相場(地価公示価格)より高く売る秘訣とは?

路線価 実勢価格

 

賢い方はもうすでに気付かれているかもしれませんが、より高く売るには、上記の実勢価格の説明の中にヒントが隠されています。

 

『実勢価格は実際に土地が売買される価格で、地価公示価格(公示地価)を参考にして不動産業者が提示する価格。とにかく売りたいという事で値引きされたり、何が何でも欲しいという事で値段が上がったりもします。』

 

つまり、不動産は相場よりも安く売れる可能性もあるし、高く売れる可能性もある訳です。それは景気によって左右されることもあれば、売り手と買い手の事情や思惑が大きく関係してくるものです。

 

正直、景気を動かすことは出来ませんが、出来るだけ高く売りたい売り手と何が何でも欲しい買い手をマッチングできれば、より高く売却することが出来ると思いませんか?

 

そういう事なら、不動産会社を1件1件回って、何が何でも欲しい売り手を顧客に持っているかどうか聞きに行く…なんていう事はとても面倒で大変なことですし、普段お仕事をしている人からすると正直な話、現実的ではありませんよね。

 

そういった面倒なことを効率的に、現実的でない事を無料でしてくれるのが不動産一括査定サイトのイエイなんです。

 

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イエイなら、CMなどで有名な大手の不動産会社から地場で実績が豊富な会社など全国1,000以上の会社から最大6社を選択し一括で価格を比較できます。

 

そうする事によって、あなたの土地を何が何でも欲しいという人を顧客に持つ不動産会社が効率的に無料で見つかり、相場を上回る最高額で売れる可能性もググッと高くなります。

 

また、最大6社の価格を比較した時点で、間違っても安く売ることは回避できますし、実際に500万円もの差が出た実例もありますので、逆にイエイを使わないと損ですよと言い切れるんじゃないでしょうか。

 

今すぐ売りたい、後2〜3年後に売りたい、どちらにしても今の価格を知っておくことに損はありません。

 

イエイの机上査定(WEB査定)なら、オンラインでスグその画面上で価格が分かるので安心だし、無料査定をしたからといって必ず売る必要もありません。

 

今後の人生計画の為にも、早めに土地の価格を知っておくことで、余裕をもって色々なことを考えられるようになりますよ。

 

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少しでも高く売却して欲しい

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相続で取得した土地とは言っても元は自分が住んでいた思い出深い土地だという人もいれば、せっかく親が自分に遺してくれたものだから、と色々な思いを持って土地を売却しようと決意したのだと思います。

 

だからこそ、土地の売却で失敗して欲しくない、安く売って損をして欲しくありません。

 

因みに、今まで一度も土地の価格を調べたことがない人や、しばらく査定をしてもらっていない人は、今、絶対に査定をするべきです。

 

アベノミクス効果などで景気も一時回復し、2,020年には東京オリンピックも控えているので、さらに景気は上向き状態にあると言えます。

 

もしかしたら、今が売り時かも知れませんし、知らないうちに相当な資産家になってる!なんてことも可能性としては決して0ではないのです。

 

どちらにしろ、今の価格を知っておくことは今後の目安にもなる大切な事です。

 

少しでも相続した土地の処理に悩んでいるのであればイエイの無料査定は60秒しか時間は取らせませんので、是非試してみましょう。きっとあなたの悩みを解決してくれるはずです。

 

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改めておさらいします!路線価とは?

路線価 求め方

 

土地を相続する際に、相続税を計算する必要がありますが、その基礎データの一つが「路線価」です。土地の価値は時価を元に算出するのが原則ですが、すべての土地について時価を計算する為には、大変な手間が必要となります。

 

その為、税務署は道路に価格をつけており、その価格に土地の面積を掛けたものを、土地相続の評価額としています。税務署によってつけられた道路の値段が「路線価」であり、この価格はずっと一定というわけではなく、年ごとに変化していくものです。

 

毎年7月1日に、全国の国税局と税務署から、その年の新しい路線価が公表されています。正式な公表は7月ですが、公示価格については4月に発表があり、その価格で実際の路線価を予測することが可能です。

 

路線価図の見方はどう見れば良いの?

 

路線価は、税務署に直接行き、閲覧を希望するか、国税庁のホームページで確認することができます。路線価の求め方は、まず、道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格表を確認します。

 

この数字は千円単位となっており、たとえば480と記載されている場合、1平方メートルあたり48万円ということになります。また、数字の後ろにはアルファベットが記載されており、これはその土地の借地権割合を、表している記号です。

 

基本的な数字のほか、いくつの道路に面しているか、借地権の割合はどのくらいか、土地の奥行きと道路からの距離など、様々な要素によって土地の価格は計算されます。また、路線価がない地域も存在し、その場合は倍率方式という方法によって価値を計算します。

 

自ら路線価を出すことのメリットはある?

路線価 求め方

 

相続税は、遺産相続する資産の価値によって決められますので、相続した土地の価値を、正確に算出しなくてはなりません。亡くなった親族から遺産として土地を相続したのなら、路線価を使用してその金額を算出し、相続税がどのくらい必要となるのか、確認する必要がでてくるでしょう。

 

土地の価値の求め方を知っておけば、事前に相続税に備えることができる、というメリットがあるでしょう。土地の評価額の求め方は、基本的にはシンプルなものですが、土地の位置条件などによって、異なる部分もありますので、注意が必要です。

 

いざという時、想定していたよりも高い相続税が発生してしまう、ということを防ぐためにも、あらかじめ自分自身で、価格を確認しておくことが役立つでしょう。

 

路線価方式とは?

路線価 倍率方式

 

路線価方式とは、路線価が決まっている地域の土地に関する相続税の評価方法です。道路に面する標準的な宅地1平米あたりの価格が路線価であり、路線価に土地の値段をかけたものが土地の評価額ということになります。

 

しかしながら、すべての家の土地が正方形ということではない為、土地の形状や奥行、間口の広さなどで補正を行って評価するのが路線価方式の特徴です。一般的に路線価方式は素人の人が算出するには大変難しく、相続税を支払う場合には慎重に計算を行うことが求められます。

 

その為、税理士などの専門家に計算をお任せし、相続税に関する判断をしてもらうことになっていきます。ざっくりと評価額を知りたいという場合にはおすすめです。

 

倍率方式とは?

路線価 倍率方式

 

路線価方式では路線価が設定されている為に使える方法でしたが、中には路線価が設定されていない所があり、そうした所は倍率方式という方法で決めていくことになります。

 

農業地域など路線価が設定されない場所で用いられ、固定資産税評価額を使っていきます。固定資産税評価額は毎年市町村から送付される納税通知書に記載されています。

 

この数値だけでは額として低いため、何倍かかけることが求められる為、倍率方式という名称がついています。地域によってこの倍率が変化し、国税庁のホームページに全国の倍率が掲載されています。

 

相続税の計算をする際に必要ですが、やはりこの場合も税理士などの専門家に判断を仰ぐことになっていきます。

 

倍率方式による計算方法教えます!

 

倍率方式による計算方法ですが、計算自体は固定資産税評価額に設定された倍率をかけるだけで額面が出てきます。

 

ここで注意したいのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額には基準年度というものがあり、3年に1回、金額が改定されます。

 

本来は据え置きにされますが、役所によってはこれを下げているところが存在し、それを基に計算した結果、思っていた税金の額とは違うということになりがちです。

 

正確に計算をする場合には、基準年度の固定資産税評価証明書を取り寄せる必要があります。

 

また、倍率地域で本来はできない補正が行える地域があるなど、税理士でも間違えることが多い部分である為、こうした計算に慣れた税理士に依頼することが求められます。

 

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路線価の発表時期は毎年いつ頃なの?

路線価 発表時期

 

路線価とは、相続で土地などの不動産がある時に、不動産の評価額を算出する為に使用されるものです。

 

不動産の隣接する道路の値段を税務署が決めて、それをもとに相続する不動産の評価額を割り出す仕組みです。

 

道路の値段に土地の面積を掛けて算出します。発表時期は毎年7月1日で、国税局や税務署に行けば、誰でも見ることができます。相続税の申告を行う会計事務所にも路線価が設置されていることもあります。

 

毎年7月1日に路線価が発表される理由は、年の最初の1月や2月に相続が発生すると、相続は、相続を知った日から3か月以内に相続税の申告をしなければならないので、遅くても発表時期を7月頃にしないと申告が間に合わないからです。

 

路線価の決まり方とは

路線価 発表時期

 

路線価の決まり方は、不動産の地価公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士のよる鑑定価格などを参考にして有識者が税務署と吟味して決めるものです。

 

公示価格よりも2割程度低くなるのが通常で、昨年の路線価を参考にして、評価時点は毎年1月1日になります。尚、早期に路線価を算出した場合、毎年、発表時期が4月の公示価格の8割程度が土地の値段となるので、公示価格から予想することもできます。

 

相続には、他の方法で不動産評価額を割り出しこともできますが、これを使うのが基本です。

 

一般的には、高速道路や新幹線が近くに開通したとか、よほどの変化がなければ、その時の経済状況なども加味して算出されるので、極端に前の年と乖離した値段は出ないようです。

 

公示価格と路線価はどう違うの?

路線価 発表時期

 

公示価格と路線価の違いですが、国土交通省が毎年1月1日の時点で標準値を対象に価格を公示するものですが、通常の不動産売買の値段とは異なります。

 

公示価格を決めるのは、二人以上の不動産鑑定士が土地の評価行い、土地鑑定委員会が審査と精査して算出するものです。公示価格は、個人で不動産を売買する場合や不動産業者が扱う、土地価格の目安として使用されているのが一般的です。路線価は主に相続で使用され、相続税を計算するにあたって使用されています。

 

土地の地域での人気度や過去に取引した事例などから割り出す不動産で取引される実勢価格を求める際には、両方とも取引価格にはなりませんが、不動産取引の基礎となる重要な価格なのです。

 

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借地権割合とは

借地権とは、簡単に言えば土地を利用するための権利です。例えば地主からある土地を有償で借りることになり、そこに自宅を構え登記をしていれば、その時点で借地権が発生していることになります。

 

しかし借地権はただの権利ではなく財産という扱いになります。借地権割合は、その財産を評価するための指標として用いられるデータなのです。

 

因みに借地権割合は、国税局が地域別にそれぞれ違った割合を設定しています。東京都だけで見ても、各区や駅周辺ごとで細かく割合が変わってくるのです。

 

大体その土地の地価に比例して割合の数字も高くなっていく傾向がありますので、まず地価から把握していくと大まかな数値も分かりやすくなってくるでしょう。

 

借地権割合はどこで調べることが出来るの?

路線価 借地権割合

 

もしも具体的に借地権割合を知りたいときには、国税局のホームページで確認することが可能です。そこに、財産評価基準というものがあります。

 

こちらでは路線価図と評価倍率表の閲覧ができ、借地権割合についても記載がされています。更にその割合は90%ならA、80%ならBというように、アルファベットで分けられています。非常にシンプルですので、難しく考える必要はありません。

 

路線価は道路に面した宅地の価額のことを指し、範囲としては1平方メートル当たりになります。これが設定されている地域では路線価図を使用し、設定されていなければ評価倍率表の方を使用するようにしましょう。

 

どちらも市町村などの狭い地域に絞って閲覧することができます。知りたい土地のこともすぐに見つけられるでしょう。

 

借地権の評価額はどう求めるの?

路線価 借地権割合

 

借地権の評価額を導き出したい場合には、対象の土地が更地と仮定した際の評価額に、借地権割合を掛けて計算をしましょう。更地の評価額には路線価もそうですが、土地そのものの形や道路などの状況的なものも加えて決定されます。

 

重要なこととしては、この計算式は絶対ではないという点です。あくまで借地権割合を掛けて出た数字は目安としての評価額であり、最終的には地主との関係や土地の状況も大きく関わってきます。仮にですが地主と良好な関係を維持できていないのであれば、借地権の評価額が思わぬ下落を見せる可能性も考慮しておかなければなりません。

 

価格交渉の術や路線価にまつわる知識も当然必要ではありますが、根本的な要素も決して軽視してはいけないことを覚えておきましょう。

 

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