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持ち家あるのに転勤が決まった・・・

持ち家 マンション 転勤

 

持ち家やマンションがあるのに転勤が決まった場合、せっかく買った持ち家をどうするべきか考える必要に迫られます。

 

その際に考えられる選択肢は恐らくこの3つしかないでしょう。

 

維持する

 

賃貸にする

 

売却する

 

このサイトでは、ようやく手にした持ち家を急遽、転勤が決まった場合、どうすれば良いの?というピンポイントな悩みを持つ方に上で挙げた3つの選択肢からどれを選ぶべきか案内していきます。

 

転勤になった時の持ち家の扱い方

空き家にして維持管理する

 

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持ち家を空き家として管理を続けた方が良い人はこんな人です。

 

転勤期間が短く且つ持ち家に確実に戻れる人

 

持ち家の近辺に空き家を管理してくれる人がいるのであれば、空き家として維持管理する事をより一層オススメしますが、そういった存在がいなくても空き家管理を専門に行っている不動産会社があるので維持管理すること自体は可能です。

メリット

 

不動産という資産を残しておける

 

デメリット

 

維持管理費と転勤先の家賃とで費用がかさみ生活苦に陥りやすい

定期的に家を管理しないと驚く程、家が傷む

 

結論から言うと、金銭的に余裕がない人にはオススメは絶対できません。何故なら生活が苦しくなる可能性が大きいからです。

 

どうしても持ち家を残しておきたい理由がなければ、売却してしまい、転勤先から戻ったら購入しなおした方が良いでしょう。

 

>>売却考えるならチェック!

 

賃貸として他人に貸す

 

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まず最初に持ち家を賃貸に出すのであれば、転勤期間が5年以内になることが分かっている事を前提にして下さい。

メリット

 

不動産という資産を残しておける

家賃収入が得られる

 

デメリット

 

入居者が見つからない場合、家賃収入が得られない

借主が退去してくれずトラブルとなり、自分の家に戻れない可能性がある

アパートローンへの借り換えが必要になる為、金利が上がる

住宅ローン控除が受けられない

 

1年以内の短期間の転勤であれば賃貸に出す事は難しいですが、2年以上5年未満など期間が決まっている転勤であれば賃貸として活用ができるかも知れません。
ただ、いざ賃貸にしたとなるとトラブルに見舞われるケースも結構あるんです。

 

賃貸にして貸し出すとなると要は大家さん、オーナーになる訳で家賃収入でお金がプラスになるかもと考える人が多いかも知れません。

 

しかし、お金がまぁかかるんです…

 

住宅ローン控除は受けられない

 

固定資産税は払わなくちゃいけない

 

確定申告で税金を取られる

 

エアコンなどの修理代はこちら持ち

 

家の修繕費もこちら持ち

 

入居者が変わる際のハウスクリーニング費もこちら持ち

 

入居者が入らず空き家になれば丸々損になる

 

結局空き家を恐れ家賃を低めに設定

 

結果、お金はプラスどころかマイナスに…。

 

また、入居者が退去してくれない可能性もあります。そんな事になったら自分の家なのに戻れないなんて言う訳の分からない事態に陥る可能性も…。

 

そんな事態に備えるには、賃貸の期間を最初から限定する定期借家契約が有効ですが、貸主の意向が反映された契約なので、得られる家賃が若干少なくなってしまうのです。

 

尚、定期借家契約は5年以内としている場合が多い為、5年以内に転勤先から戻るかどうかもここで重要な判断材料になってくるのです。

 

住宅ローンを使用している場合は、アパートローンなどの収益物件用のローンに借り換える必要があります。

 

何故なら、住宅ローンは、契約者が居住する事を条件に融資されるローンなので、金融機関に相談なく勝手に賃貸にすると、契約違反となってしまい住宅ローンの一括返済や違約金の支払いを求められてしまうので注意しましょう。

 

>>賃貸にするのは不安…なら少しでも高く売却!

 

売却する

 

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転勤の期間が5年以上と決まっている人はきっぱり言います。

 

迷わず売却を選びましょう!

 

転勤期間が長くなりそうな場合や5年以上になる可能性が高い場合は、定期借家契約による賃貸の節目である5年を超える為、売却するべきなのです。

 

メリット

 

固定資産税や修繕積立金の様な管理費の支払いがなくなる

不動産売却による多額の現金が得られる

 

デメリット

 

再度、住宅ローンの融資が受け辛くなってしまう

 

メリットとしては、もし手放さず所有していた場合に転勤後でも支払う必要のある税金、維持管理費を支払う必要がなくなる。また売却額によりますが、不動産売却による多額の現金が得られるので、余計な支払いの不安がなくなり金銭的な余裕が生まれます。

 

ただデメリットとして転勤先から戻った時に再び不動団を購入しようとしても年齢的に住宅ローンの審査が通りにくくなってしまう事があげられます。具体的な売却方法としては転勤による引っ越しが完了した後に、いったん空き家の状態にしてからカギを仲介業者に預けて購入希望者を募ることが一般的でしょう。

 

>>売却考えるならチェック!

 

ただ売却と言ってもどうすれば良いのか…色々な不動産がある中でやっぱり売るなら少しでも高く売りたいですよね。けどどこの不動産業者が高く売却してくれるのかって全然分かりません。わざわざ、複数の不動産業者の所へ行くのも話を聞いたり、書類を記入したりが面倒です。もっと簡単に自分の家を査定してもらえないものなのでしょうか?

 

持ち家査定の依頼先はどう選ぶ?

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まず持ち家やマンションを売却するに当たり、まずは相場を知らなければなりません。相場よりもかなり高い価格を設定すると売れないし、安く設定すると損をします。その為に行うのが不動産の査定です。

 

不動産には、そもそも一つとして同じものが存在する事はありません。立地条件、物件自体の特徴などにより、価格が異なります。また、売却時期によっても不動産の価格は異なるので、市場の動向も踏まえながら価格設定をしなければいけません。

 

では不動産の査定をするとしてどこに依頼をすべきなのでしょうか。依頼先として考えられるのは不動産業者不動産一括査定サイトの2つです。

 

大手不動産業者の場合、取引実績が豊富で幅広いネットワークを持っているというメリットがあります。またネット検索をすればすぐに使途を見つけることが出来て、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。ただ査定価格については各社で設定された基準ベースに算出されるケースが多い様です。

 

ただやっぱり何社も足を運ぶのがセオリーと分かっていても実際面倒だなぁ…そんな人こそ一括査定サイトを利用すると楽チンなんです。

 

一括査定サイトを利用すると楽チン

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不動産一括査定サイトのメリットを紹介しましょう。

 

@ 無料で利用できるので、手軽に査定依頼が出来る

不動産一括査定サイトの利用は何と無料なので、手軽に査定依頼をすることが可能な点はメリットでしょう。

 

実際に売却するのを検討している訳ではないが、「ちょっと気になったからどれくらいで売れるのか調べてみたい」という時に利用することが出来ます。

A 複数の不動産会社に査定依頼を出せる

もう一つ、これが一番のメリットだと思います。それは一度の入力操作で複数の不動産会社に査定依頼を出せる事です。査定依頼は、一社ではなく複数の会社に依頼するのがセオリーですが、その作業をネット上で完結させることが出来るのです。

 

大体、どこのサイトも数十社が登録されており、サイトによっては1,000社以上という所もあります。登録されている会社全部に査定依頼を出せますし、自分が選択をした会社にだけ依頼をする事も可能なんです。

B キャッシュバックキャンペーンなどやっている場合もある

これはオマケ的なメリットかも知れませんが、不動産一括サイトによっては数万円分の商品券など豪華プレゼントがもらえるといった、キャッシュバックキャンペーンが開催されていることもあります。

 

ただし、キャッシュバックしてもらう為には査定依頼をした会社と媒介契約を締結した場合、売却が成立した場合などの条件が設けられているのでしっかり確認しましょう。

 

イエイが一番オススメ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

 

数ある不動産一括査定サイトの中で、管理人がオススメするのは『イエイ』というサイトです。

 

不動産を高く売るなら絶対にチェックして欲しいのがイエイです。イエイは全国1,000社以上の不動産会社に一括で査定を無料で依頼できるんです。

 

1,000社もある訳ですから大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されていることが最大のメリットでしょう。

 

しかも机上査定と言ってわざわざ家に来てもらう必要もなく、ネットで情報を入力するだけで、即、査定額を比較できてしまうんです。査定額を比較する事であなたの持ち家を今一番高く評価してくれている会社が一目で分かるのです。

 

過去には500万円以上の差が出た実績もあるので、少しでも高く売却を考えているのであれば一度は試して欲しいですね。

 

少しでも高く売却して欲しい

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折角、手に入れた持ち家をいくら会社の辞令で転勤になり失わなければならないというのは本当に何とも言えない様々な思いがあると思います。

 

だからこそ、持ち家の売却で失敗して欲しくない、安く売って損をして欲しくありません。少しでも持ち家の処理に悩んでいるのであればイエイの無料査定を試してみましょう。新生活を少しでも気持ちよくスタートしましょう。

 

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持ち家売却時に必要な仲介手数料

家 売却 諸費用

 

仲介手数料とは、業者が仲介を依頼されて、契約を成立させた際に受け取ることができる報酬のことを指します。仲介手数料というと、賃貸アパートやマンションを借りる際に必要なものというイメージがありますが、賃貸だけでなく、家を売却する場合でも、規定の仲介手数料が発生することになります。

 

仲介手数料は、取引で売買された金額のうち、一定比率以下の金額となるように、定められています。例えば、200万円以下の家の売却が決まった場合、仲介手数料の上限は、実際に売買された金額の、5%以下となるように、決められています。200万円以上で400万円以下なら、4%プラス2万円まで、そして400万円以上の物件であれば、3%プラス6万円まで、という形になります。

 

不動産売却時にかかる諸費用とは

家 売却 諸費用

 

不動産売買には様々な諸費用が発生しますので、家を売却するのなら、あらかじめその金額をある程度考えに入れておくことが大切です。

 

家を売ることによって、売却益が発生した場合には、その金額に応じた額の、所得税及び住民税が必要となります。また、ローンなどがまだ残っている不動産を売った場合、抵当権抹消登記のための費用、そして手続きなどを依頼する司法書士への報酬が発生するでしょう。

 

そして取引が成立した際には、売買契約書に貼付する印紙代や、不動産会社に支払う仲介手数料が必要となります。売却によって得られる金額から、これらの諸費用を除いたものが手取りとなりますので、事前にどの程度の費用となるのか、確認しておくと安心です。

 

その他でかかる費用

家 売却 諸費用

 

売却する不動産の状態や条件などによっては、上記以外にも、様々な費用が発生するケースがあります。例えば、一戸建てなどを売る場合、販売前に土地の測量をしなければならない場合、業者に支払う測量費用が必要となることが考えられます。

 

また、良い価格で売るために、リフォームやリノベーションなどを行うのなら、その分の費用も考えなければいけません。あるいは、所有していた物品が敷地内に残っているのなら、それらを撤去し、処分するためにも、ある程度のお金が必要です。

 

基本的な諸費用の他にも、こうした様々な費用が発生する可能性がありますので、不動産会社に相談して、どのような費用が発生し得るかを、確認しておくと良いでしょう。

 

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媒介契約って何?メリット・デメリットは?

不動産売却 媒介契約

 

媒介契約のメリット・デメリットは、媒介契約の種類により変わってきます。不動産売却のための媒介契約には、専属専任契約専任契約一般契約に区分することができます。

 

専属専任契約は、これぞと思う不動産業者の一社だけと契約するもので、他の不動産業者と契約することはできません。依頼主自身が買主を見つけることもできません。不動産業者は依頼主に一週間に一度以上の報告義務があります。不動産業者は売却予定の物件をレインズに登録します。

 

専任契約も不動産業者が一社のみの契約ですが、依頼主への報告は2週間に一度以上でよくなります。依頼主が買い手を見つけることができ、レインズには登録義務があります。

 

一般契約は、不動産業者と何社でも契約でき依頼者への報告義務もなくレインズの登録もいりません。依頼者が買主を見つけるのも可能です。

 

売主にとって一番有利な媒介契約は?

不動産売却 媒介契約

 

売主にとって一番有利な媒介契約は専属専任契約だと言われています。依頼主から特定の不動産業者の一社だけと契約されるので、買主を探している途中で他の不動産業者に買主を見つけられることもなく、買主との契約が成立すれば、確実に収入になるので集中して買主を探すことができます。

 

その為、不動産業者のモチベーションが高まり、レインズからの膨大な情報も得られ、早期に買主を探せる可能性があるのです。

 

専任契約だと、依頼主が、顔が広くて不動産売却の情報を持っていたりして、不動産業者が時間と経費をかけて買主を探していたのに、依頼主本人が買主を見つけてしまうリスクも回避できるのも、不動産業者が親身になって買主を探す理由になるようです。

 

物件によって媒介契約の形態を決める

不動産売却 媒介契約

 

不動産売却は、物件によって媒介契約の形態を決める必要があります。専属専任契約と専任契約は、不動産売却を急いでいる場合や、万が一物件が売れなかったりした場合、不動産業者に買い取りしてもらうこともできるときに多く利用されています。

 

一方、一般契約は、物件の売却値段を高めに設定して、もし買主が現れたら売却したいなどの、不動産売却を急がないときには有利になるようです。

 

物件が人気のある地域にある場合や国土交通省が定める不動産流通機構のレインズに登録義務がなく、売却することを知られたくないなどの理由で選ぶ依頼主もいます。媒介契約には、3形態ありますが、早く売りたいのか、じっくり構えて希望価格で売るのかでも違ってきます。

 

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住宅ローン控除とは何なんでしょう?

転勤 住宅ローン控除

 

住宅ローン控除の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」であり、マイホームを購入、または新築してローンを組んだ場合に、税金の一部について還付を受けることができる制度です。

 

この制度の適用にはいくつか条件があり、まず所得が3,000万円以下であること、そして返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること、などが挙げられます。

 

その他にも、その物件を手に入れてから、6ヶ月以内に居住していること、制度の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること、などいくつもの条件をクリアすることが必要です。この制度の適用を受けることができれば、住宅ローン残高の1%に当たる金額について、税金の還付を受けることが可能となります。

 

転勤でも単身赴任なら住宅ローン控除は受けられる

転勤 住宅ローン控除

 

適用条件の一つとして「制度の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること」という決まりがありますが、住宅ローン控除の適用を受けている状態で、もしも転勤しなければならなくなったら、どうなってしまうのでしょうか。

 

転勤しなければならないとしても、単身赴任の場合は、問題なくそのまま、住宅ローン控除を受けることが可能です。本人がその家に住んでない期間にも、家族がそこで生活をしていれば、そのまま住宅ローン控除の適用を受けることができるのです。

 

この家族の定義ですが、原則として「生計を一にする親族」ということになっていますので、注意が必要です。また、所有者本人が転勤によって住民票を他地域に移したとしても、条件に適合した家族が元の物件に住んでいれば、問題ないとされています。

 

家族帯同で転勤する場合は住宅ローン控除は受けられない

転勤 住宅ローン控除

 

所有者の単身赴任ではなく、家族も帯同して転勤するとなった場合は、どうなるでしょうか。家族単位で転居し、控除の対象となっているマイホームに住んでないということになると、住宅ローン控除を受けることは出来なくなります。賃貸によって第三者が居住しているとしても、住宅ローン控除の対象とはなりません。

 

二世帯同居で、所有者の親世帯のみマイホームに住んでいる、という状況の場合、条件によってはローン控除の適用対象となります。この場合、親世帯が子供の扶養に入っており、経済面で面倒を見ている状態であることが、条件となります。

 

この条件を満たしていない場合、親子であっても、制度の適用を受けることができなくなるので、注意しましょう。

 

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権利証を無くしてしまった場合どうなる?

権利証 紛失

 

権利証を紛失してしまうと不動産の権利自体を失ってしまうのかと焦ってしまうかもしれませんが、決してそのようなことはありません。

 

そもそも、権利証というのはそれ自体が不動産の権利を示すものではなく、あくまでも不動産の権利を持っているということを証明するものなので紛失をしてしまったからと言って不動産が失われるという訳ではないのです。

 

もしも、権利証自体にその価値があるとするならば紛失ではなく火災などによって焼失してしまったようなときにも、不動産を失ってしまうことになりますからそのような事にはならないのです。

 

それではなくしてしまったらどうなるかというと、再発行ができるのかと思うかもしれませんがこれはできません。言い換えるなら、再発行ができなくてもそこまで困るものではないとも言えるためです。

 

権利証を盗まれてしまった場合

権利証 紛失

 

権利証を紛失したのではなく、盗まれてしまったらどうなるのかということですが、これもほとんど大きなリスクになるということはありません。

 

特に今の時代となれば本人確認などが厳重に行われることになりますから、権利証を盗まれたことによって勝手に不動産を売買されてしまうという可能性は極めて低い為です。仮に勝手に売買をされてしまってもそのような取引は無効となりますから、あまり心配をする必要はないのです。

 

ただし、余計なトラブルに巻き込まれてしまう可能性自体はない訳ではありませんし、不正な売買があった場合も訴訟を起こしてそれを無効にしてもらわなければならないので権利証は盗まれないように保管をしておくことが大切です。

 

不動産登記法の改正について

権利証 紛失

 

不動産登記法の改正されたことによって何が変わったのかというと、オンライン上で登記申請ができたり、登記事務の手続きが簡略化されたなどの利点があります。

 

また、この改正によって権利証がなくなったため改正後には、紛失や盗難のことで心配をすることがなくなったのです。何でもかんでもオンライン化、電子化をされると安全性の面で不安を持つ人もいるかも知れませんが、重要な本人確認の部分に関しては厳重に行われていますから、むしろ安全性は高まったといえます。

 

複雑な仕組みを簡略化して重要な本人確認の部分などに力を入れるようになったことから、登記をする側からすれば便利でかつ安全性が高まり、メリットばかりが増えたといえるのです。

 

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