マンション 売れない

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マンションが売れない・・・

マンション 売れない

 

マンションを売却する際、売主それぞれに理由がありますよね。

子供が成長して今のマンションが手狭になった為もう少し広い家に引っ越したい

 

離婚をすることになり財産分与の為に売却したい

 

住宅ローンの支払いが困難になり、滞納してしまう前に売りたい

など様々なケースがあります。国土交通省の調べでマンションの処分方法として最も多かったのは『売却』だったのですが、近年『所有したまま』という方がものすごく増えているんです。

 

単純に自分が住んでたマンションが立地が良い物件なので借主が見つかり、賃貸経営で収入を得ているという方も勿論いるのですが、その一方で売りたいけれど、売れなくてそのまま持っている方が増えているそうなんです。

 

実際、マンションを売りに出してはみたものの、希望価格で売れなくて本当に困っているという方が後を絶たないんです。

 

「売りに出したものの2ヶ月経って問い合わせが1件もない」といった状況ですと、やっぱり焦りますよね?このまま全く売れなかったらどうしよう…と不安で一杯かと思います。

 

しかし、そのまま放っておいてそのマンションは売れるでしょうか?

 

2ヶ月経って売却に至らないのであれば今すぐ次のアクションを起こさなければいけません。

 

ただ、アクションを起こすと言っても何をすれば良いのか分からず行動に移すことは出来ませんよね。まずは、しっかり自分のマンションが売れない理由を考えなければいけません。

 

 

マンションが売れない理由

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今のマンションを退去する前から万全の準備をして売却に出したと思ったのに、問い合わせが少なかったり、内覧までこぎつけたとしても売却に至らなかった場合、どのような状況に陥るのでしょうか?

 

成約後のお金を新居の購入に充てようと思っていたものの、充てるどころか、退去後も『管理費』や『固定資産税』を払い続けなければならなくなり、自己負担額が大幅に膨らんでしまうばかりです。挙句の果てに借金苦に陥ることもあるのです。そんなの嫌ですよね。

 

では何故あなたが売りに出したマンションが売れないのか、どうすれば売れるマンションになるのか理由を考えてみましょう。

 

マンションが売れない理由

価格設定が相場より高すぎる

同じマンション内で他にも売り部屋が出ている

不動産会社の広告活動が不十分

 

他にもいくつか理由はあるかも知れませんが今回は売れない理由としても該当する理由が多い3つに絞らせて頂きました。

 

マンションが売れない場合の対処法

 

価格が相場でないなら価格を下げる

 

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マンションが売れないと悩んでいる時に多いものとして、価格が相場よりも高いというものがあります。売るのであればできるだけ高く売りたいというのは誰もが考えることではありますが、相場よりも高い値段を付けているとそれなりの理由がなければ簡単には売れないものです。

 

何か売れる算段があってその金額にしているのであれば待つのも悪くないのですが、ただ高く売りたいということで相場よりも高い金額にしていつまでたっても売れないというのは意味がありませんから、そのようなときには相場に近づけた金額にしてみるのが得策です。

 

待っていれば希望する額で売れるかもしれませんが、逆に売り時を逃してしまう恐れもありますから相場以上の金額の場合価格を下げてみるのもひとつの方法となります。

 

同じマンション内に他に売り部屋があれば売るタイミングを待つ

 

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同じマンション内に売り部屋がある場合、買い手側に選択の余地が生まれてしまう分だけ売れにくくなってしまうものです。

 

どちらも同じぐらいの状態であれば当然安い方を選ぶということになりますから、不要な価格競争に巻き込まれてしまう可能性がありますし、外の売り部屋よりも売りに出そうとしている部屋が見劣りするのであればやはり売り辛くなってしまうものです。

 

その為、時期同じくして売り部屋があるようであれば売りやすいタイミングを待ってみるというのも大事なことになります。

 

いつまでに売らなければならないという期限が決まっているわけではないのであれば、一番売りやすいタイミングを待ってみるというのも売れない状況を避けるには効果的です。

 

媒介契約を結んでいる不動産業者を変更してみる

 

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マンションが売れない場合、媒介契約を結んでいる不動産業者を変えてみるというのも意外に効果的だったりするものです。

 

不動産業者はどこを選んでも同じだと思うかもしれませんが、業者によっても顧客を捕まえてくる能力や見つけ出す能力というのは異なってきますし、売りに出すマンションによっても業者との相性というのが変わってきますからいつまでたっても売れないというのであれば、不動産業者を変えてみるというのも一考の余地があります。

 

不動産業者と言っても万能なわけではありませんから、相性が合わなさそうであれば早めに見切りをつけるというのも依頼をする側からすると重要な物となってきますから、売れ残るようであれば不動産業者の見直しも考えるようにしましょう。

ただ不動産業者を見直すと言ってもどうすれば良いのか…色々な不動産がある中でやっぱり売るなら少しでも高く売りたいですよね。けど、どこの不動産業者が高く売却してくれるのかって全然分かりません。わざわざ、また複数の不動産業者の所へ行くのも話を聞いたり、書類を記入したりが面倒です。もっと簡単にマンションを査定してもらえないものなのでしょうか?

 

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マンション査定の依頼先はどう選ぶ

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まず持ち家やマンションを売却するに当たり、売れない理由の最初でも語りましたが、まずは相場を知らなければなりません。相場よりもかなり高い価格を設定すると売れないし、安く設定すると損をします。その為に行うのがマンションの査定です。

 

マンションには、そもそもマンション内で複数売り出していない限り(それでも間取りが違ったりするものですが)同じものが存在する事はありません。立地条件、物件自体の特徴などにより、価格が異なります。また、売却時期によっても不動産の価格は異なるので、市場の動向も踏まえながら価格設定をしなければいけません。

 

ではマンションの査定をするとしてどこに依頼をすべきなのでしょうか。依頼先として考えられるのは不動産業者不動産一括査定サイトの2つです。

 

大手不動産業者の場合、取引実績が豊富で幅広いネットワークを持っているというメリットがあります。またネット検索をすればすぐに使途を見つけることが出来て、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。ただ査定価格については各社で設定された基準ベースに算出されるケースが多い様です。

 

ただやっぱり何社も足を運ぶのがセオリーと分かっていても実際面倒だなぁ…そんな人こそ一括査定サイトを利用すると楽チンなんです。

 

一括査定サイトを利用すると楽チン

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不動産一括査定サイトのメリットを紹介しましょう。

 

1 無料で利用できるので、手軽に査定依頼が出来る

不動産一括査定サイトの利用は何と無料なので、手軽に査定依頼をすることが可能な点はメリットでしょう。

 

実際に売却するのを検討している訳ではないが、「ちょっと気になったからどれくらいで売れるのか調べてみたい」という時に利用することが出来ます。

2 複数の不動産会社に査定依頼を出せる

もう一つ、これが一番のメリットだと思います。それは一度の入力操作で複数の不動産会社に査定依頼を出せる事です。査定依頼は、一社ではなく複数の会社に依頼するのがセオリーですが、その作業をネット上で完結させることが出来るのです。

 

大体、どこのサイトも数十社が登録されており、サイトによっては1,000社以上という所もあります。登録されている会社全部に査定依頼を出せますし、自分が選択をした会社にだけ依頼をする事も可能なんです。

3 キャッシュバックキャンペーンなどやっている場合もある

これはオマケ的なメリットかも知れませんが、不動産一括サイトによっては数万円分の商品券など豪華プレゼントがもらえるといった、キャッシュバックキャンペーンが開催されていることもあります。

 

ただし、キャッシュバックしてもらう為には査定依頼をした会社と媒介契約を締結した場合、売却が成立した場合などの条件が設けられているのでしっかり確認しましょう。

 

イエイが一番オススメ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

 

数ある不動産一括査定サイトの中で、管理人がオススメするのは『イエイ』というサイトです。

 

不動産を高く売るなら絶対にチェックして欲しいのがイエイです。イエイは全国1,000社以上の不動産会社に一括で査定を無料で依頼できるんです。

 

1,000社もある訳ですから大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されていることが最大のメリットでしょう。

 

しかも机上査定と言ってわざわざ家に来てもらう必要もなく、ネットで情報を入力するだけで、即、査定額を比較できてしまうんです。査定額を比較する事であなたの持ち家を今一番高く評価してくれている会社が一目で分かるのです。

 

過去には500万円以上もの差が出た実績もあるので、少しでも高く売却を考えているのであれば一度は試して欲しいですね。

 

少しでも高く売却して欲しい

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住み替えを決断しても今、住んでいるもしくは売りに出してしばらく経つマンションには思い入れがあるはずです。

 

だからこそ、マンションの売却で失敗して欲しくない、安く売って損をして欲しくありません。少しでも売れないマンションの処理に悩んでいるのであればイエイの無料査定を試してみましょう。

 

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資産価値の高いマンションの条件とは?

資産価値 マンション

 

マンションの資産価値が決まるポイントの1つに、立地の良さというものが挙げられます。例えば、立地にこだわって建設されたマンションというのは、駅に近い場合があります。それも、その街のメインストリートに建設されたりするものです。

 

また、距離の近さというのもこだわりのポイントで、駅まで徒歩5分以内という位置関係になっているものです。このぐらいの近さですと、誰もが利用しやすい距離と言えますから、それだけ資産価値も高いと言えるものです。

 

また、その駅が複数路線の利用ができる駅となると、仕事、プライベート、色々なお出かけの際に便利ですから、マンションの資産価値はさらに高まると言えるでしょう。ちなみに、駅が遠い場所の場合には、バス停が近いと魅力を感じられるものです。

 

マンションの管理体制やメンテナンスがしっかりしている

資産価値 マンション

 

マンションの資産価値を高める要素の1つとして、管理体制やメンテナンスがしっかりとしているといったことも挙げられます。生活していると、住人同士のいざこざや設備の故障など色々な問題が起きてしまうものですが、管理組合がきちんと機能していれば、発生した問題に対して迅速に対策を立てて行動に移すものですので、快適な生活を送りやすくなります。

 

話し合いでまとめたことを掲示板に貼り出すなどして注意喚起を行えば、設備を正しく使うことを心がけ、故障が起こりにくくなるといったこともあるものです。

 

尚、不具合が生じた際の修理の他、定期清掃などで美観を保つようにしているマンションというのは、魅力的に映るもので、資産価値も高いと言えます。

 

生活の利便性、住環境が良い

資産価値 マンション

 

資産価値と言うのは、敷地内の環境だけでなく、周辺環境によっても変わってくるものです。例えば、周辺にスーパーマーケットやドラッグストアなど生活していく上で欠かせない施設がいくつもあれば、不自由なく非常に便利な生活を送れますから、住んでいてメリットを感じ続けられるものです。

 

その他の施設としては、銀行や郵便局、病院、学校、公園など色々な施設に価値を感じることができるもので、まんべんなく色々な施設がそろっているというのも魅力的なものです。

 

また、治安の面も重要なポイントで、深夜にたむろをして騒ぐような場所がなかったり、道が真っ暗でひったくりや痴漢の被害が起きてしまいそうな雰囲気になっていなければ、安心して生活していきやすいものです。

 

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築30年以上のマンションが売りにくい理由

築30年以上 マンション

 

築30年以上のマンションは、だんだん増えていますが、そのような物件は、売りにくくなっているという話も聞きます。何故でしょうか?

 

それは、耐震基準が関係しています。昨今は、大地震が頻発し、その度に、耐震基準が少しずつ手直しされてきました。ですから、築30年以上のマンションは、現在の新耐震マンションよりも、耐震性能が劣ってしまう為、資産価値が著しく下がってしまいます。

 

築30年以上の物件でも、都心の物件で、立地が良く、建て替えのための容積率の余裕があり、積立金が十分に積まれているところであれば、資産価値をある程度維持することは可能でしょう。ですが、同じ条件でも、地方になりますと、苦戦する場合が少なからずあります。

 

リフォームを行った方が高く売れる?

築30年以上 マンション

 

築30年以上のマンションでも、リフォームすることで、高く売却することを目指す方もあるかもしれません。ですが、ご自分が中古マンションの購入を考えている場合を思い浮かべてください。

 

中古であるとしても、自分のものになる住まいです。他の人の考えでなく、ご自分が納得できる間取りに変更したり、リフォームすることを望まれるのではないでしょうか?築年数の古い物件は、ただでさえ売却が困難になります。

 

ですから、より多くの人が購入を検討できる価格での売却を進めたほうが良いでしょう。リフォーム代を上乗せした金額で売却するよりも、その分を値引きするイメージで売却する方が、買主にも喜ばれますし、売却できる確率が高くなります。

 

建て替え時期とは築年数が何年頃とされているのか

築30年以上 マンション

 

中古物件がこれほど出てきていると、築年数がどれくらい経ったら、建て替えを検討すると良いのかと検討されている管理会社なども多いことでしょう。こちらに関しては、その物件によります。

 

一般的に、マンションは、RC造(鉄筋コンクリート造)で建てられているものが多いですが、RC造の法定耐用年数は、50年とされています。ですが、管理費が不足していて、大規模修繕工事がされておらず、コンクリートが劣化していて、鉄筋がむき出しになってしまっているような建物ですと、建て替えの時期が前倒しになるかもしれません。

 

逆に、管理組合がしっかりしていて、欠陥住宅でもなく、大規模修繕工事が定期的になされている建物であれば、100年以上もつという研究データもあります。

 

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ローン残高を完済できないと売却は不可能

マンション 売却 ローン残高

 

マンションは、例え自分自身で購入したものであっても、一定の条件を満たさない場合、売却できないケースがあります。購入時にローンを組み、その返済が終わっていない場合、売却によって得られる資金でローン残高を完済することが、条件となります。

 

売りに出すこと自体は可能ですが、せっかく購入希望者を見つけたとしても、売ることで得られる資金でローン残高を0に出来なければ、実際の売却は不可能となってしまうのです。

 

ただ、マンションを売った金額がローン完済に不足していたとしても、足りない金額を自己資金で補えば、売ることが可能となります。マンションを売って得られる金額が、ローン残高よりも低い場合を、「オーバーローン」といいます。

 

オーバーローンが解決できないとどうなる

マンション 売却 ローン残高

 

オーバーローンの状態になってしまっても、自己資金の持ち出しで補えるのであれば、問題なくマンションを売ることができるでしょう。しかし、自己資金を足しても、必要な金額に届かないという場合には、どうしたら良いのでしょうか。

 

オーバーローンになっており、自己資金も不足しているが、マンションを売りたいといった場合は、差額分を借り入れして調達する、という方法があります。ただし、残っているローンの額が大きい場合、銀行は積極的に貸付を行ってくれませんので、注意が必要です。

 

銀行で借り入れできなかったとしても、高い利息が発生するような金融機関から、お金を調達するのは避けましょう。可能な限り、低金利で安心して借り入れができる方法を、探したほうが良いといえます。

 

オーバーローンの最終解決方法は任意売却

マンション 売却 ローン残高

 

資金が調達できず、オーバーローンの問題を解決出来ない場合、マンションを売ることができない、ということになります。不足分を自己資金で賄うか、銀行からの借り入れが可能になるまで、マンションを売ることは諦めるしかないでしょう。

 

ローン返済そのものが滞ってしまう、という場合、貸付側は競売手続きを行い、強制的に物件を売却することになります。これを防ぐ為には、専門の不動産コンサルタントに依頼して、任意売却の手続きを進めるのが有効となります。

 

競売よりも一般の不動産価格に近い金額で売ることができるため、債務者にとってメリットが大きい方法です。任意売却の手続きを行う場合は、専門の不動産コンサルタントに相談する必要があります。

 

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マンションの権利証を無くしてしまった場合

マンション 権利証

 

権利証を紛失してしまうとマンションの権利自体を失ってしまうのかと焦ってしまうかもしれませんが、決してそのようなことはありません。

 

そもそも、権利証というのはそれ自体がマンションの権利を示すものではなく、あくまでもマンションの権利を持っているということを証明するものなので紛失をしてしまったからと言ってマンションが失われるという訳ではないのです。

 

もしも、権利証自体にその価値があるとするならば紛失ではなく火災などによって焼失してしまったようなときにも、マンションを失ってしまうことになりますからそのようなことにはならないのです。

 

それではなくしてしまったらどうなるかというと、再発行ができるのかと思うかもしれませんがこれはできません。言い換えるなら、再発行ができなくてもそこまで困るものではないとも言えるためです。

 

マンションの権利証を盗まれてしまった場合

マンション 権利証

 

権利証を紛失したのではなく、盗まれてしまったらどうなるのかということですが、これもほとんど大きなリスクになるということはありません。

 

特に今の時代となれば本人確認などが厳重に行われることになりますから、権利証を盗まれたことによって勝手にマンションを売買されてしまうという可能性は極めて低い為です。仮に勝手に売買をされてしまってもそのような取引は無効となりますから、あまり心配をする必要はないのです。

 

ただし、余計なトラブルに巻き込まれてしまう可能性自体はないわけではありませんし、不正な売買があった場合も訴訟を起こしてそれを無効にしてもらわなければならないので権利証は盗まれないように保管をしておくことが大切です。

 

不動産登記法の改正について

マンション 権利証

 

不動産登記法の改正されたことによって何が変わったのかというと、オンライン上で登記申請ができたり、登記事務の手続きが簡略化されたなどの利点があります。

 

また、この改正によって権利証がなくなったため改正後には、紛失や盗難のことで心配をすることがなくなったのです。何でもかんでもオンライン化、電子化をされると安全性の面で不安を持つ人もいるかも知れませんが、重要な本人確認の部分に関しては厳重に行われていますから、むしろ安全性は高まったといえます。

 

複雑な仕組みを簡略化して重要な本人確認の部分などに力を入れるようになったことから、登記をする側からすれば便利でかつ安全性が高まり、メリットばかりが増えたといえるのです。

 

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